Trang Chủ » Pháp luật BĐS » HỢP ĐỒNG VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN
HỢP ĐỒNG VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN
HỢP ĐỒNG VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN

HỢP ĐỒNG VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN

HỢP ĐỒNG VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN

     2.3 Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản
 2.3.1 Khái niệm Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các qui định tại Luật kinh doanh bất động sản, đồng thời tuân thủ  các qui định tại Luật nhà ở, Bộ luật dân sự về: giao kết hợp đồng, nguyên tắc giao kết hợp đồng, hình thức, nội dung, địa  điểm, hiệu lực của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

2.3.2 Nguyên tắc

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận. Trừ trường hợp pháp luật có qui định khác, việc kí kết hợp đồng phải tuân theo các qui định của Luật này, Bộ luật dân sự và các qui định khác của pháp luật có liên quan.
a. Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
b. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
Hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng đấu giá bất động sản, hợp đồng quảng bá bất động sản, hợp đồng quản lí bất động sản.

2.3.3 Nội dung

a. Tên, địa chỉ bên bán và bên mua.
b. Các thông tin về bất động sản.
c. Giá mua bán.
d. Phương thức và thời hạn thanh toán.
e. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo.
g. Bảo hành.
h. Giải quyết tranh chấp.
i. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận do pháp luật qui định.
2.3.4 Các loại hợp đồng
Hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

2.4 Thông tin và hồ sơ bất động sản

2.4.1 Thông tin về bất động sản

Theo qui định tại Luật kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh
Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.

2.4.1.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin bất động sản

a. Nguyên tắc:
Để đảm bào cho các chủ thể kinh tế tham gia giao dịch trên thị trường có được những thông tin đáng tin cậy về bất động sản, cần phải cung cấp những thông tin sau:
– Thông tin về quyền sỡ hữu, quyền sử dụng của bất động sản đăng kí giao dịch.
– Qui hoạch của Chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đến bất động sản đăng kí giao dịch.
– Qui định của pháp luật hiện hành liên quan đến các quyền lợi từ bất động sản như quyền sỡ hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê của bất động sản đăng kí giao dịch.
– Các thông tin về bất động sản có thể thay thế hoặc tương đương ( giá cả, đặc điểm vị trí ) đã đăng kí giao dịch trên thị trường.
– Các thông tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản đăng kí giao dịch.
b. Yêu cầu:
– Các thông tin cung cấp cho các chủ thể trên thị trường bất động sản phải đảm bảo yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ.
– Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là tính chính xác trong thị trường bất động sản, yêu cầu này càng trở nên cực kì quan trọng vì giá trị của bất động sản lớn. Quyết định đưa ra dựa trên một nguồn thông tin chính xác cỏ thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại, một quyết định sai do dựa vào nguồn tin không đúng sẽ gây thiệt hại không lường cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường.
– Thông tin phải kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một các kịp thời. Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ với thời gian. Thời gian càng dài, thông tin để càng lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm.
– Thông tin phải đáp ứng được nhu cầu đầu đủ. Nếu thông tin không dầy đủ sẽ dẫn đến việc ra quyết định không chính xác.
– Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lí và phát triển thị trường bất động sản phải được công khai và minh bạch. Trong điều kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thông tin đại chúng như báo, tạp chí, truyền hình,…

2.4.1.2 Vai trò của thông tin bất động sản trên thị trường

Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản là toàn bộ thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của bất động sản, môi trường nhu cầu, mức cung, tâm lý, tạp quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định.
Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản so với các hàng hóa thông thường khác, nên hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa bất động sản còn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản thường được qui định chặt chẽ, và chịu sự tác động của các chính sách của Chính phủ.
Do hàng hóa bất động sản chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hàng hóa bất động sản đòi hỏi một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ.

2.4.1.3 Nội dung thông tin

a. Loại bất động sản
b. Vị trí bất động sản
c. Thông tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản
d. Quy mô diện tích của bất động sản
e. Đặc điểm tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản
f. Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản.
g. Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch về sở hữu, sử dụng bất động sản.
h. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản ( nếu có )
i. Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
j. Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan.
k. Các thông tin khác.

2.4.1.4 Hình thức thông tin

Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin tối thiểu 7 ngày tại sàn, 3 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương và tối thiểu 1 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án.
Đây là qui định mới do Bộ xây dựng ban hành, theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản ( trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật nhà ở )
bất động sản đó phải đủ điều kiện theo qui định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhương, cho thuê,… Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng kí giao dịch.
Khi hết thời hạn công hai, chủ đầu tư được tố chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai.
Trường hợp cùng 1 loại bất động sản có 2 khách hàng đăng kí trở lên hoặc lượng khách hàng đăng kí nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư phải thực hiện lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá.
Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin.

2.4.2 Hồ sơ pháp lý của bất động sản

Hồ sơ pháp lý của BĐS bao gồm

1. Giấy tờ xác nhận các quyền về BĐS
– Giấy chứng nhận về quyền sữ dụng đất
– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà ở
– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
– Giấy chứng nhận về quyền sở hữu công trình quyết định phân nhà
+ Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, hợp đồng thuê, quyết định giao đất, cho thuê đất,…
+ Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng.
+ Hóa đơn : Thuế chuyển nhượng, chuyển đổi, luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê nhà đất …
+ Giấy tờ thừa kế, Thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản,
+ Giấy tờ của tóa án, hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật, quyết định giải chấp, quyết định trúng đấu giá, bản án…
+ Hồ sơ đơn từ và quyết định liên quan đến sự thay đổi cấu trúc, xây dựng và xử dụng của công trình.
+ Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện lien quan đến bất động sản: Đơn , thư có khiếu nại, có mâu thuẫn tran chấp về quyền sử dụng, sở hữa, ranh giới lien quan đến bất động sản không?
+ Các giấy tờ pháp lý khác có liên quang đến bất đông sản

2. Giấy tờ pháp lý của môi trường xung quanh BĐS
– Quy hoạch vùng : bao gồm quy hoạch tổng thể pháp triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu dân cư, khu công nghiệp,…
– Quy hoạch không gian lảnh thổ
– Quy hoạch các công trình liên quan : quy hoạch công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội …
– Các quyết định phê duyệt dự án phát triển khu đô thị mới , khu kinh tế, hải cảng, các quyết định giao đất, phân đất của khu vực.

2.4.3 Nội dung hồ sơ pháp lý bất động sản

a. Tên, loại bất động sản
b. Nguồn gốc bất động sản
c. Vị trí của bất động sản ( Đất đai, nhà cửa, công trình và kiến trúc khác). Những nội dung giấy chứng nhận( bao gồm số lô đất, Tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản).
– Bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc bất động sản(nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao bất động sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch bất động sản, giấy tờ kèm theo.
– Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
d. Những lợi ích kinh tế từ bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn cho thuê, hợp đồng cho thuê, thu nhập hàng tháng từ người cho thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu văn phòng đại diện.
e. Mô tả đặc điểm bất động sản về mặt kỷ thuật
– Vị trí của bất động sản.
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm xác định giá BĐS (giá đất, giá tài sản) để giao bán/chuyển nhượng BĐS, cho thuê BĐS thu hồi đất và trưng mua, trưng dụng BĐS là hết sức quan trọng.
Việc xác định giá BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng với nhiều cách khác nhau là vấn đề mang tính thời sự chung trên toàn thế giới cả trong quá khứ và hiện tại. Cơ sở để xác định giá đất có thể là mật độ màu mở của đất đai, vị trí của lô động sản… Giá đất, giá BĐS thực tế trên thị trường cũng là kết quả tổng hợp của các yếu tố trên đây, và bên trên nó còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác như: sự khan hiếm, lòng ham muốn, khả năng mua… để cho kết quả là sự thỏa thuận giữa người có đất, có BĐS chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản ( người bán). Đó là giá đất thực hiện trao đổi đât đai, bất động sản trên thị trường giữa các tổ chức cá nhân với nhau.
Để định (giá ước tính) giá BĐS, nhà nước có chính sách qui định về nguyên tắc và phương pháp xác định giá. Có phương pháp được áp dụng phổ biến để định giá nhiều loại BĐS, nhưng cũng có những biện pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một loại bất động sản đặc thù. Tuy nhiên, trong công tác định giá bất động sản không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng, mà còn có sự kết hợp giữa các phương pháp. Các phương pháp định giá bất động sản chủ yếu bao gồm:
– Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp này xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường của các bất động sản tương tự ( nhà ở hoặc đất trống ) để so sánh, xác định giá trị bất động sản cần định giá.
– Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản, dựa trên các thu nhập mà tài sản đó mang lại hoặc có khả năng mang lại trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hóa thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc thu nhập ròng. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu để định giá những bất động sản, nhà hàng, đất xây dựng của các khu công nghiệp.
– Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị của đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ). Phương pháp này được dung trong trường hợp không có đủ số liệu về giá trị thị trường của thửa đất trống tương tự, để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi đó có thể thu nhập số liệu về giá trị trường của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
– Phương pháp thặng dư: Phương pháp này là phương pháp định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất, bằng cách loại trừ các chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển, ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp này thường được áp dụng trong các trường hợp xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo thay đổi quy hoạch, hoặc do chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong khi không có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Đối với đất nông nghiệp lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống gia thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất ( nhà cửa, đường xá, cầu cống ): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sữ dụng ( m2 ), chất lượng nhà ( % còn lại, tuổi đời ), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống.
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những đầu mối trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
– Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
– Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản đó có theo đúng với mục đích được phép sử dụng theo quy định phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản.

>>> DỰ ÁN ĐANG BÁN : 

  1.  CĂN HỘ 8X ĐẦM SEN
  2.  CĂN HỘ TÂN HƯƠNG TOWER
  3.  CĂN HỘ PHÚC YÊN 2 
  4.  CĂN HỘ 27 TRƯỜNG CHINH 
  5. CĂN HỘ NAKYCO
  6. CĂN HỘ ICON 56
  7. CĂN HỘ GALAXY 9
HỢP ĐỒNG VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN
Đánh giá

Kiểm luôn trong

Thuế đất,thuế mặt nước

Nghị định về thu tiền thuế nhà đất, thuế mặt nước

Ngày 15/5/2014, Chính Phủ ban hành Nghị định 46/2014/NĐ-CP, quy định về thu tiền thuế ...

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

TIN TỨC